Nijmegen

In de Waalsprong dreigt de gemeente voor vele tientallen miljoenen het schip in te gaan. Om quitte te draaien moet in Nijmegen-Noord elk jaar gemiddeld voor 25 miljoen euro grond worden verkocht. Nu de woningmarkt op zijn gat ligt en de verkoop van bouwgrond stagneert, loopt de gemeente het risico minstens 100 miljoen te moeten bijpassen om de planexploitatie sluitend te krijgen. In het verleden ging iedereen er vanuit dat gemeente en private projectontwikkelaars winst en verlies van de planexploitatie in de GEM Waalsprong eerlijk delen. Nu het slecht gaat, blijkt dat de private partijen geen enkel risico lopen. Als projectontwikkelaars niet bijpassen en de GEM Waalsprong failliet gaat, draait de gemeente (lees de Nijmeegse belastingbetaler) volledig op voor het aflossen van de openstaande lening van 300 miljoen euro.

De coalitie van GroenLinks, PvdA en D66 komt nu met maatregelen die nauwelijks voor extra grondverkoop in de Waalsprong zorgen. De grondprijs wordt verlaagd in de hoop projectontwikkelaars over de streep te trekken weer te gaan bouwen. Verder mogen woningcorporaties ‘betaalbare’ huurwoningen bouwen met een huur van 652 euro, wat voor huurders in Nijmegen een huurverhoging van minstens 77 euro per maand betekent. De rekening van de financiële crisis wordt hiermee voor de zoveelste keer neergelegd bij hen die het minst kunnen missen. Projectontwikkelaars worden beloond met lagere grondprijzen en huurders worden gestraft door jaarlijks minimaal 900 euro meer huur uit hun toch al lege zakken te kloppen.

De SP heeft een sociaal alternatief ontwikkeld waarmee drie problemen in een klap worden opgelost:

1. einde miljoenentekort in de Waalsprong,
2. einde aan de jarenlange wachtlijst voor starters op de woningmarkt,
3. behoud van hoog opgeleide jongeren voor Nijmegen die nu massaal vertrekken omdat er geen huisvesting beschikbaar is.

De oplossing is even simpel als doeltreffend: de gemeente moet zelf 4000 kwalitatief goede sociale huurwoningen in de Waalsprong bouwen exclusief voor Nijmeegse starters met een huur van maximaal 575 euro per maand.

De bouw van 4000 betaalbare huurwoningen voor starters levert 100 miljoen euro op aan grondopbrengsten en aan bespaarde rente nog eens 100 miljoen. Dat is ruimschoots genoeg om een dreigend tekort in de Waalsprong volledig af te dekken. De GEM Waalsprong loopt wel toekomstige inkomsten mis, omdat op deze locaties geen (middel)dure koopwoningen meer gebouwd kunnen worden. Dat verlies wordt echter ruimschoots gecompenseerd door de bespaarde rentelasten. In plaats van een verlies van 100 miljoen euro als het echt mis gaat, levert deze operatie netto voor de gemeente 50 miljoen euro winst op. Bovendien wordt hiermee het risico dat dure koopwoningen niet verkocht worden aanzienlijk beperkt.

De bouw van 4000 woningen voor Nijmeegse starters maakt direct een einde aan de enorme woningnood in de stad. Op dit moment heeft de gemiddelde starter jaarlijks 6 procent kans om aan een betaalbare huurwoning te komen. Als alle starters in Nijmegen zouden blijven wachten op een betaalbare woning zou het 17 jaar duren voordat men onderdak heeft. In de praktijk kost het jongeren in Nijmegen echter 8 jaar om een betaalbare huurwoning te bemachtigen. De helft van de wachtende jongeren kiest blijkbaar eieren voor zijn geld. De welvarende starter gaat voor een koopwoning, maar het grootste deel van deze jongeren vertrekt uit Nijmegen door gebrek aan woonruimte. Daarmee jaagt dit stadsbestuur elk jaar duizenden goed opgeleide jongeren de stad uit. Daarmee wordt voortdurend een enorm economisch potentieel voor de stad vernietigd. Met de bouw van 4000 starterswoningen is ook dit probleem in een klap opgelost. Bovendien is Nijmegen zo verzekerd van toekomstige vraag voor nog te realiseren bouwprojecten. Immers, de hoog opgeleide starters van nu, zijn de goedverdienende gezinnen van de toekomst.

Wat gaat de bouw van 4000 sociale huurwoningen voor starters nu kosten? Een eenvoudig rekensommetje leert dat hier jaarlijks een bedrag van 4 miljoen euro voor nodig is. Dat is evenveel als de prijs voor 60 ambtenaren op het gemeentehuis en het is minder dan de gemeentelijke uitgaven voor schouwburg en museum samen. Een stad die 5 miljoen euro uitgeeft aan schouwburg en museum zou toch ook bereid moeten zijn een vergelijkbaar bedrag per jaar te besteden aan de meest elementaire behoefte van de mens: een dak boven je hoofd. Bovendien is dit bedrag nog altijd minder dan de 5 miljoen euro die straks wellicht jaarlijks nodig is om de bodemloze put van de planexploitatie Waalsprong te dempen.

Bovendien kost deze sociale investering de gemeente uiteindelijk geen cent. Na 65 jaar is er 65.000 euro (prijspeil 2012) geïnvesteerd in elke sociale starterswoning. Die woning is dan boekhoudkundig volledig afgeschreven, maar op de markt nog altijd meer waard dan 65.000 euro (prijspeil 2012). Kortom een sociale investering in een woning voor starters verdient zichzelf op termijn dubbel en dwars terug.

Iedereen met een hart en gezond verstand zou het sociaal alternatief van de SP moeten omarmen. Helaas denkt het college van GroenLinks, PvdA en D66 daar heel anders over. In anderhalf A4-tje wordt het SP-voorstel als onwenselijk van tafel geveegd. Het college steekt liever haar kop in het zand. De treurige conclusie moet dan ook zijn dat Nijmegen op dit moment wordt bestuurd door struisvogels. Dat leidt ertoe dat de stad met open ogen op een dramatisch miljoenentekort afstevent. De prijs daarvoor wordt niet door de struisvogels betaald, maar door de Nijmeegse bevolking en de duizenden woningzoekenden die nog jaren mogen wachten op een betaalbare woning.

Hans van Hooft, fractievoorzitter SP Nijmegen
Een ingekorte versie van dit artikel verscheen 29 oktober in de Gelderlander

Bekijk hier het interview met Hans van Hooft in de nieuwsuitzending van Nijmegen1TV van 31 oktober (minuut 06.50 tot 09.20)

Nieuwsuitzending 31 Oktober door nijmegen1