Wees zuinig op de betaalbare huurwoningen!

nijmegen.sp.nl

Zoeken in Nijmegen

Wees zuinig op de betaalbare huurwoningen!

19-9-2001 De conclusies van het eind vorig jaar verschenen woningmarktonderzoek waren weinig verrassend. Er is een grote vraag naar laagbouwkoopwoningen en etagekoopwoningen.
Veel mensen zijn met hun inkomen of twee inkomens in staat om een eigen huis te kopen. Maar is het kopen van een eigen huis wel in ieders bereik? En is een gemiddelde wachttijd voor een (gezins)huurwoning van 3-4 jaar (in sommige buurten meer dan 10 jaar) in Nijmegen niet om moedeloos van te worden?

Door de sterk gestegen prijzen van koopwoningen wordt het kopen van een een woning echter voor veel mensen, met name starters steeds moeilijker. Bovendien blijkt uit de cijfers dat het aantal huishoudens in Nijmegen met lage inkomens de laatste jaren niet is gedaald. In Nijmegen behoort 43 procent van de huishoudens ( 27.000) tot de lagere inkomensgroepen (beneden de f 37.500,= bruto meerpersoonshuishouden).
Dus de behoefte aan goedkope huurwoningen is niet afgenomen. Hetgeen ook blijkt uit het grote aantal reacties en de relatief lange inschrijvingsduur van toegewezen woningen via Entree. Door uitbreiding van het experiment waarbij de inkomenstoets en de gezinsgrootte niet meer gelden zullen mensen met een lager inkomen en grote huishoudens moeilijker aan de bak komen. Dit experiment leidt tot verdringing omdat veelverdieners nu ook op een goedkope huurwoning kunnen reageren en alleenstaanden meedingen naar een eengezinswoning.

Het volkshuisvestingsbeleid van het paarse kabinet is voornamelijk gericht op de kapitaalkrachtige vraag. De subsidies op huizen zijn vrijwel verdwenen, wat woningcorporaties investeren in nieuwbouw moeten ze weghalen bij bestaande huurders. De verkoop van huurwoningen wordt daarom door Staatssecretaris Remkes (VVD) sterk gestimuleerd.

De belangstelling voor het kopen van een huurwoning blijft echter ver acher bij het aanbod. Dit blijkt uit een onderzoek (maart 2001) van de vereniging van woningcorporaties Aedes. De corporaties boden vorig jaar 67.000 woningen te koop aan. Daarvan werden er 17.000 verkocht. Het onderzoek geeft aan dat juist in de stedelijke gebieden huurders schrikken van de koopprijzen en liever blijven huren.

Op een wijkbijeenkomst over het wijkperspektiefplan in Hatert bleek dat bij veel huurders de wens bestaat om hun huurwoning te kopen. Hetgeen begrijpelijk is om meer zeggenschap over de woning te krijgen en omdat het huis vaak verwaarloosd wordt door de woningvereniging. Is het echter wel verstandig om een boekhoudkundig afgeschreven huurwoning van 40 jaar oud, tegen marktwaarde aan de huurders te verkopen?
Op deze manier worden goedkope woningen aan de huurvoorraad ontrokken, dus langere wachttijden voor betaalbare huurwoningen als er geen vergelijkbare huurwoningen bijgebouwd worden. Veel bewoners met een laag inkomen hebben geen keuze en kunnen onmogelijk de marktprijs opbrengen. De woningen zijn in het verleden met steun van de gemeenschap gebouwd. De overheid dient te voorkomen dat kopers uit speculatieve overwegingen hun huurwoning kopen.

De huurders van 40 jaar oude woningen onder andere aan de Middachtenstraat in Hatert, de Brederostraat in het Willemskwartier en de Distelstraat in de Wolfskuil krijgen nu "de kans" om hun woning voor ongeveer f 200.000 tot f250.000,= te kopen. De stichtingskosten van de woningen waren indertijd enkele tienduizenden guldens! Vele huurders hebben jarenlang trouw hun huur betaald en nu onderhoud noodzakelijk is en de marktprijzen hoog zijn, worden de veelal goedkope huurwoningen van de hand gedaan. Na aftrek van het fiscale voordeel zullen de toekomstige eigenaren maandelijks netto ongeveer f1300,= moeten gaan betalen. Een goede voorlichting aan de potentiële kopers is hierbij noodzakelijk: over de hogere gemeentelijke belastingen, reserveringen voor onderhoud om financiële problemen te voorkomen.

Veel huurders die al lang in de bovengenoemde wijken wonen zouden veel liever zien dat de Stichting Portaal, net als Woningvereniging Mr. Ten Hage in Hatert heeft gedaan, groot onderhoud aan de woningen uitvoert. En de gemeente achterstallig onderhoud aan de straten en plantsoenen uitvoert.

De afbraak van de volkshuisvesting is ingezet door het landelijk beleid van de afgelopen jaren, met name door het afbouwen van de steun aan woningcorporaties.
Marktwerking en liberalisering hebben ervoor gezorgd dat zowel de huren als de prijzen van koopwoningen fors zijn gestegen.Voor corporaties is het financieel aantrekkelijker om goedkope woningen, op dure grond dicht bij het centrum, te slopen en nieuwe koop-of huurwoningen te bouwen.

In de woonvisie van Nijmegen tot 2005 wordt uitgegaan van het verlies van 2000 goedkope huurwoningen. In deze periode zullen 225 goedkope huurwoningen worden toegevoegd aan de voorraad. Daarnaast zullen ongeveer 50 goedkope etagehuurwoningen verdwijnen. Natuurlijk zal een grote inspanning nodig zijn om de wijken ( Wolfskuil, Hatert Willemskwartier en Waterkwartier) aantrekkelijker te maken voor de huidige en nieuwe bewoners. Maar als door deze zogenaamde herstructurering duizenden betaalbare huurwoningen worden gesloopt en niet vervangen worden door betaalbare huur- of koopwoningen zullen de wachttijden voor woningzoekenden alleen maar langer worden.

De herstructurering mag niet niet ten koste gaan van de huidige bewoners van de betreffende wijken.
Grootschalige sloop, gecombineerd met de bouw van dure koopwoningen , wordt vooral ingegeven door rendementsoverwegingen. De plannen om de witte huisjes aan de Hatertseweg/Vossenlaan en de Bosweg te slopen zijn schrijnende voorbeelden. De gevolgen voor de huidige bewoners zijn duidelijk : een deel van de bewoners kan niet terugkeren en moet verhuizen naar een nieuwe buurt.

In de zogenaamde herstructurerings-wijken staan vaak betaalbare woningen, die bouwtechnisch nog in redelijke staat zijn. Wel lijden deze woningen vaak aan achterstallig onderhoud en beheerproblemen, daardoor slaat verloedering toe.

Bij de ontwikkeling van de wijkperspektiefplannen worden de bewoners teveel aan het lijntje gehouden en onderhoudsproblemen die nu al aangepakt kunnen worden vooruitgeschoven. Maar in 2015 zitten de meeste bewoners weer in een andere levensfase en kunnen daarom niet wachten op lange termijn oplossingen.

Wanneer bewoners en verhuurder vinden dat hun woningen niet meer aan de eisen voldoen en "op zijn" kan sloop tot de mogelijkheden behoren met dien verstande dat de bewoners terug moeten kunnen keren en betaalbare woningen terugkomen.
In de Waalsprong wordt voor de lagere inkomens eveneens bitter weinig perspectief geboden.
Het aandeel goedkope huur-en koopwoningen in de nieuwbouwwijken van Nijmegen-Lent is relatief klein en zal door de bouwstop alleen maar duurder worden. Mogelijk betekent de bouwstop een moment van herbezining ertoe leidt dat de gemeente en de projectontwikkelaars meer inzetten op betaalbare huurwoningen voor alle leeftijdsgroepen.

Eind 2000 waren 860 woningen opgeleverd waarvan 29 % 251 sociale woningbouw (huur en koop) en 71 % 609 dure woningen. De 225 goedkope laagbouw huurwoningen die voor de komende 5 jaar gepland staan bieden onvoldoende soelaas gezien de lange wachtlijsten.
Natuurlijk is er voor de projectontwikkelaars en de Gemeente (GEM) veel aan gelegen om nu "de markt " zo goed is zo snel mogelijk de bouwvolumes te halen en de winst op te strijken.

De gemeente moet ervoor zorgen dat het aantal betaalbare woningen huurwoningen tenminste gehandhaafd blijft. Een motie van de SP met deze strekking is door de Gemeenteraad aangenomen. Het betekent stoppen van onnodige sloop van betaalbare huurwoningen, of voor elke gesloopte huurwoning een nieuwe (gezins) huurwoning bouwen voor een betaalbare huurprijs. Als de slooplannen in de bovengenoemde wijken doorgaan betekent dit jaarlijkse nieuwbouw van minstens 500 betaalbare huurwoningen.

Jos van Rens,

raadslid voor de SP, lid van de commissie Ruimtelijke Ordening, Volkshuisvesting en Cultuur

terug naar de opiniepagina